[경제/금융 강연 후기] 꼬마빌딩 투자 / 빌사남 김윤수

안녕하세요. Chachadad입니다.

2021년 부동산 투자의 한축을 담당했던

꼬마빌딩 투자가 2022년에도 쭉~~~~

이어질 것으로 예상되는 가운데!

 

꼬마빌딩 투자의 대가인 빌사남 김윤수

대표님의 강의 후기 posting 시작합니다.

 

 

1. 꼬마빌딩 투자의 장점
  ☞ 대출 가능 (50% 이상, 90% 이상 가능)
  ☞ 세금 (종합부동산세 x)
  ☞ 취득세 중과 x, 양도 시 중과 x
  ☞ 임대 수익 높음
  ☞ 신축/리모델링 가능
  ☞ 시세 차익 높음

2. 꼬마빌딩 투자의 단점
  ☞ 관리 어려움
  ☞ 대지 분석 필요 (아파트, 상가와 다름)
  ☞ 환금성 떨어짐

3. 개인 vs. 법인
  ☞ 개인 취득세: 4.6%
  ☞ 법인 취득세: 9.4%
    
  ☞ 개인 매각 세금: 45% (10억 초과 시)
  ☞ 법인 매각 세금: 20%

  ☞ 개인: 장기보유특별공제
                (3년 이상 보유 시)
  ☞ 법인: 장기보유특별공제 x
                 RTI 규제 x
 
  ☞ 신규 법인은 대표자의 신용 평가

결론: 지속적인 임대 사업 시, 법인 유리!

4. 꼬마빌딩 투자 시, 고려사항
  ☞ 건물의 본질 파악해야 한다!
  ☞ 빌딩 투자는 주택 투자와 다르다.
       (지하철 개통 호재가 아님)
  ☞ 거래가 활발한 곳에 투자하라
       (주요 지역)
  ☞ 공동 담보 이용 대출 극대화하라
  ☞ 주택 건물 저렴 매입 후 리모델링, 신축!
  ☞ 용도변경 등이 가능한지 확인하라
  ☞ 금리 인상 고려, 안전한 빌딩 매입
  ☞ 대출은 비용처리가 가능하다.
       (안전 대출 비율: 30~50%)
  ☞ 빌딩 공인중개사, 건축사, 은행지점장!
  ☞ 연면적 넓은 빌딩을 찾아라! 
  ☞ 빌딩 연 수익률이 2%이상 (강남 2.5%)
  ☞ 빌딩 1층 세입자를 잘 맞이해야한다. 
  ☞ 근린생활시설을 만들어라
  ☞ 2022년 현재, 해외자금 많지 않음.
  ☞ 매매사이클: 개인 3년

5. 서울시 건폐율 & 용적률 정리
  ☞ 서울 건폐율: 60%
  ☞ 서울 용적률
       1종 일반주거지역: 150%
       2종 일반주거지역: 200%
       3종 일반주거지역: 250%
       준공업, 준주거: 400%

6. 필수 열람 서류
  ☞ 토지이용계획
  ☞ 건축물대장 (면적, 용도, 주차대수)
  ☞ 등기사항전부증명서
       인근 매매사례 및 임대시세 조사 필수!

★ 연수익률 = 월세 x 12 ÷ 투자원금 x 100
※ 투자원금 = 매매가 - 보증금
※ 대출금 포함 x